Pozemky pod školou – nové městské centrum?
Tento článek reaguje na prezentaci konceptu nového městského centra v květnovém vydání Informačních listů od Michala Jirouta a Michala Strejčka.
Otázky k řešení lze rozdělit na dvě základní: 1. co je pro město v dané lokalitě nejvhodnější a 2. jak zvoleného řešení dosáhnout vzhledem k majetkovým právům k pozemkům.
Vhodné řešení
Mám značné pochybnosti o tom, zda městské centrum, v jakékoliv podobě, v lokalitě pod školou vůbec potřebujeme.
Takzvaných městských center máme, nebo v blízké budoucnosti budeme mít, několik. V prvé řadě se jedná o zrekonstruovanou ulici Karlštejnskou a okolí nádraží, které, ačkoliv není náměstím, roli městského centra již plní a po plánovaném přesunu prodejny stavebnin se celková atmosféra lokality ještě zlepší. Druhé městské centrum by mělo být dokončeno v průběhu letošního roku v Centru Vráž, jehož součástí bude kromě řady obchodů a restaurací i malé náměstí s lavičkami. Za další městská centra lze označit i lokality před kostelem v Komenského ulici nebo Masopustní náměstí v Mokropsech, která, ačkoliv nejsou „obchodními“ centry, roli společenských center dobře plní při pořádání poutí, masopustů a podobných akcí.
Další městské centrum velikostí nepříliš odlišné od těch výše uvedených podle mého názoru Černošice nepotřebují. Navíc za cenu povolení další rezidenční výstavby na pozemcích, které jsou současným územním plánem z velké části určené pro plochy a stavby veřejného vybavení.
Lokalita pod školou je jedním z mála posledních volných prostranstvích ve městě a ta, na rozdíl od městských center, v Černošicích žalostně chybí. Park nebo sportoviště, nic takového v Černošicích není a řada občanů to oprávněně považuje za nedostatek. Proč tedy volit řešení, v důsledku kterého se cca ze 2/3 dnešní volné plochy pod školou stanou běžné stavební parcely a na zbytku vyroste další, dle mého názoru nepotřebné, městské centrum?
Jsem proto zastáncem názoru, že volné prostranství pod školou bychom neměli dobrovolně zmenšovat stavebními parcelami, ale celé je využít pro potřeby městského parku nebo sportoviště.
Dohoda s vlastníky
Město Černošice v současnosti není vlastníkem pozemků pod školou a realizaci jakýchkoliv plánů musí samozřejmě předcházet dohoda s jejich současnými majiteli.
Nejenom v Černošicích jsme občas svědky toho, že pro naplnění funkce určitého pozemku, kterou mu přisuzuje platný územní plán, město přistoupí na kompromis spočívající v tom, že majitel daných pozemků na jejich části na vlastní náklady vybuduje např. hřiště, které tam dle územního plánu mělo být, a město mu na oplátku na zbytku povolí komerční výstavbu. Výsledek je, že záměr předpokládaný původním územním plánem se zmenší na zlomek původní plochy.
Takový postup má své opodstatnění, když město akutně potřebuje daný záměr zrealizovat, nemá dostatek vlastních investičních prostředků a získá tak např. to hřiště „zdarma“. Město Černošice v takové situaci není. Můžeme polemizovat o tom, jestli městské centrum potřebujeme více nebo méně - nebo vůbec - ale pokud to vůbec potřebou je, určitě to není potřebou akutní v porovnání s jinými plánovanými investicemi.
Samozřejmě respektujeme právo soukromého vlastnictví a právo majitelů předmětných pozemků rozhodovat o jejich osudu. Toto jejich rozhodování je však limitováno platným územním plánem. Beze změny územního plánu tedy mohou buď sami investovat do nějaké veřejné plochy nebo stavby, což pro ně finančně samozřejmě není nijak lákavé, anebo pozemky s tímto omezením někomu prodat, např. městu. Druhá varianta, navrhována pány Jiroutem a Strejčkem, je pak změna územního plánu na rezidenční výstavbu a darování části pozemků městu.
Město není v pozici, že nutně potřebuje rychlou dohodu s vlastníky za cenu změny územního plánu. Město může přeci vyjednávat o ceně za odkup celého prostranství do vlastnictví města. Pánové Jirout se Strejčkem cenu pozemků odhadují na 100 mil. Kč. Taková cena by sice odpovídala stavebním parcelám, ale v žádném případě neodpovídá tržní ceně pozemků určených pro veřejné stavby a plochy. Skutečná tržní cena pozemků pod školou je zcela jistě zlomkem uvedené sumy. Já v žádném případě nenavrhuji majitele pozemků k prodeji „donutit“ ani nenavrhuji „změnu společenského režimu“, jak mi pánové Jirout se Strejčkem v Informačních listech podsouvají. Stejně demagogicky bych mohl tvrdit, že majitelé pozemků „donutili“ město ke změně územního plánu. Majitelé pozemků přirozeně hájí svá vlastnická práva, město zase přirozeně hájí své zájmy skrze regulaci územního plánování. Ani jedna strana nemůže tu druhou k něčemu nutit, vždy musí být nalezena dohoda přijatelná pro všechny.
Navrhuji proto jednat o skutečně tržní ceně pozemků pro veřejné prostranství a stavby s jejich majiteli. Takové řešení může nakonec být i pro majitele minimálně stejně finančně výhodné, protože za tuto „nižší“ cenu by byly prodány pozemky celé, zatímco při současném návrhu řešení budou prodávat pouze jejich část jako stavební parcely, zbytek městu darují, a navíc budou muset financovat vybudování komunikací a související infrastruktury.
Investici v řádu několika desítek milionů korun si podle mne město může - a mělo by - v zájmu zachování posledního volného prostoru dovolit. Tato investice navíc není nevratná: v případě finanční nebo jiné potřeby se lze kdykoliv v budoucnosti vrátit k původnímu plánu a část pozemků rozprodat na stavební parcely. Ale naopak to nepůjde, pokud teď dovolíme pozemky pod školou zastavět, park už z nich nikdy v budoucnosti neuděláme.
Uvědomuji si, že výše uvedená problematika je do značné míry věcí osobního názoru a preferencí. Mým cílem není v této věci kritizovat pány Jirouta a Strejčka, kterým se podařilo v rámci určitého politického zadání dohodu s majiteli pozemků nalézt, což, v rámci tohoto zadání, lze považovat za úspěch. Problém je v tom výchozím zadání. Chci prezentovat i jiný možný způsob dlouhodobého řešení lokality pod školou, vést o něm věcnou diskuzi a pokusit se o něm přesvědčit i veřejnost a ostatní členy zastupitelstva.
 |
 |
| Pozemky pod školou | Pozemky pod školou |
 |
|
| Studie prezentovaná vedením města | |