Lokalita pod školou - alternativní řešení
Dobrý den,
tento příspěvek je reakcí níže podepsaných autorů na zveřejnění plánu „Nového městského centra pod školou“ v březnovém černošickém informačním listu, následné vysvětlení pánů Jirouta a Strejčka v květnovém černošickém listu a výzvu k podání námětů k diskusi zveřejněnou tamtéž. Vzhledem k tomu, že po třech měsících urgencí a snahy o setkání, či telefonický hovor se zainteresovanými představiteli města se nám nepodařilo tento náš příspěvek publikovat v černošickém informačním listu (viz drobný fejeton „Jak jsem diskutoval“), s díky využíváme zde nabídnutého prostoru.
Jak všichni víme, jedná se o poslední ucelenou, dobře dostupnou lokalitu, jejíž kapacita je dostatečná pro realizaci nejrůznějších záměrů, zejména záměrů obecních. Jiná vhodná plocha s výše uvedenými parametry v obci není a nebude. Poté, co jsme se seznámili se zveřejněným návrhem, rozhodli jsme se reagovat a podělit se s Vámi o svůj úhel pohledu. Naším cílem je reagovat jak na vlastní princip „směny“, která by měla vyústit ve změnu územního plánu naší obce, tak i na vlastní náplň využití pozemků, kterou zastupitelé Jirout a Strejček prezentují.
Jak potvrdili pánové Jirout a Strejček v černošickém informačním listu, navrhovaný plán se v převážné části rozkládá na pozemcích, které patří soukromým vlastníkům. Samotný princip výměny pozemků, tzn. spojení zájmu obecního a soukromého, spočívající ve změně funkčního zařazení pozemků z ploch nekomerčního charakteru na plochy komerční, v tomto případě na plochy určené převážně pro rezidenční výstavbu, je běžně využívaný a není na něm nic špatného, avšak pouze za předpokladu, že jsou splněny následující podmínky:
- Ceny, na jejichž základě dochází k „výměně“ jedné funkční plochy za jinou jsou skutečně cenami tržními a v případě obecního zájmu jsou tyto ceny transparentně stanoveny.
- Obec má kontrolu nad záměry soukromého vlastníka nejen v době vlastní směny, ale po dobu realizace celého záměru.
- Záměr, se kterým obec do transakce vstupuje, je v souladu s dlouhodobým plánem rozvoje obce a potřebami jejich občanů.
Vycházíme li z premisy, že ceny jsou skutečně tržní a obec vhodným způsobem zajistí, aby prezentovaný záměr soukromého vlastníka byl skutečně realizován, naprosto zásadní pro posouzení správnosti vlastního záměru obce je odpověď na otázky;
jak obec stanovila své požadavky a zdali záměr obce, se kterým do této transakce vstupuje, skutečně odpovídá dlouhodobým potřebám jejich občanů, na jakém základě navrhovatelé dospěli k názoru, že je žádoucí v této lokalitě postavit obytnou čtvrť s přidruženým malým městským centrem tak, jak je navrženo zda-li tento záměr prošel diskusí s občany (bohužel zkušenosti z naší dosavadní diskuse jsou tristní), ale hlavně s odborníky na urbanismus a udržitelný rozvoj.
Dle našeho názoru záměry tohoto typu nutně musí být posuzovány pod „úhlem věčnosti“. Nikoho nebude za 10-20 let zajímat, že Černošice neposkytují některou z funkcí běžnou i v zapadlé beskydské vísce proto, že v roce 2009 město nemělo dostatek finančních prostředků. Komunální politika a urbanistický rozvoj jsou lidské činnosti, které ve svých vizích ovlivňují životy celých generací.
Vlastní projekt je dle našeho názoru spíše „projekt výstavby vilové čtvrti s přidruženým městským centrem“ neboť vilová výstavba pouhým pohledem zabírá více jak dvě třetiny rozlohy plánované k zastavení. Budovy občanské vybavenosti tu hrají druhotnou úlohu a i přes svoji druhořadost jsou dimenzovány více než honosně.
V našem městě se šesti tisíci obyvateli je 26 restaurací a ve více jak dvou třetinách z nich se vaří. Máme čtyři obchody s potravinami s celkovou výměrou více jak 2000m2, což představuje více jak 400 m2 na 1000 obyvatel, což je nadprůměr ve srovnání s většinou českých aglomerací. O tom, jak tyto obchody prosperují či ne, si každý může udělat vlastní názor při návštěvě obchodu jednoho nejmenovaného nadnárodního řetězce. Ve městě jsou čtyři trafiky, dvě cukrárny, pekárna, kinokavárna, řeznictví, květinářství, optika, minimálně sedm kadeřnictví, dva zubní lékaři, dvě dětské lékařky, dva obvodní lékaři, dva gynekologové, urolog, oční lékař,veterinární ambulance, umělecká škola, stavebniny, elektroobchod, železářství, …..a mnoho dalších (omlouváme se těm, na které jsme zapomněli). Bohužel, kromě sportu a oddechu jsme nepřišli na nic, co by nám v našem bydlišti chybělo. S výjimkou skate parku a „cyklo“ a „bruslo“ trasy kolem trati nám v Černošicích chybí sportovní areál. Na volejbal chodíme do krásné tělocvičny v Třebotově, na beach volejbal zase na pěkné a udržované hřiště do Radotína, plavat chodíme do Radlic nebo Podolí, posilovat jezdíme do Všenor. Po přečtení výčtu těchto faktů je tedy zřejmé, co dle našeho názoru v naší obci chybí. Je to sportovně-rekreační klidová zóna. Černošice takovou zónu nemají.
Podstatou takové zóny je, že je přímo ve městě a je funkční a dostupná kdykoliv svým občanům (rozhodně do této kategorie nespadá vyasfaltovaný plácek na okraji města). Rovněž je tato plocha všeobecně využitelná. Kdo chce, hraje fotbal, kdo chce, jezdí na bruslích, běhá nebo jen tak sedí a odpočívá. Po takovémto prožitku si teprve zajde na kafe do blízké kavárny nebo nakoupit do blízkého centra. Multifunkční park dosažitelný většinou obyvatel pěšky je ideální řešení. Navíc s přibývajícím časem možnost vytvořit takovýto projekt v podstatě vymizí. Pohltí ji rozvíjející se zástavba a město již nikdy nebude mít šanci tyto pozemky scelit a vytvořit na nich cokoliv obecně prospěšného.O přínosu takovéto zóny nejen pro občany, ale i pro blízkou školu, dle našeho názoru není nutné polemizovat.
V předloženém plánu postrádáme konkrétní specifikaci služeb, které by měly být v nově navrhovaném centru umístěny. Rovněž zde není ani náznak zpětné vazby místních podnikatelů. Kdo z nich by chtěl svoji živnost do takovýchto prostor přestěhovat anebo tam expandovat? Na základě čeho by chtěl prosperovat? Na tom, že ráno projede lokalitou několik stovek uspěchaných rodičů, kteří vezou na poslední chvíli své ratolesti to školy? Je naprosto zřejmé, že navrhovaná náplň nemá v uvedeném kontextu ekonomickou opodstatněnost a nezbytně dojde v dalších fázích územního a stavebního řízení ke změnám, které již nebude možné ovlivnit. V tomto světle se nám navrhovaný plán jeví jako nevystihující potřeby našeho města a nevyužívající potenciál, který tento prostor poskytuje. Navíc je s jeho realizací spojené riziko vytvoření nefunkčního centra plného uzavřených obchůdků.
Na základě výše uvedené úvahy jsme nechali zpracovat alternativní záměr využití pozemků v lokalitě pod školou, který obsahuje jak část území určeného k rezidenční zástavbě, tak část vymezenou pro výše popsanou klidovou rekreační zónu. Tento alternativní scénář může být vodítkem pro zástupce města při jednání s vlastníky pozemků. Záměr byl zpracován renomovaným zahraničním architektem a vychází z potřeb a standardů běžných v obcích s obdobnými charakteristikami jako Černošice v okolních evropských zemích. Schematické znázornění uspořádání tohoto území je přiloženo. Kompletní studie je samozřejmě zastupitelům k dispozici.
Ač se to může zdát přehnané tvrzení, vzhledem k nedostatku vhodných pozemků má město možná poslední a unikátní příležitost v dané lokalitě vytvořit hodnotný projekt, který by poskytl městu tolik chybějící sportovně-rekreační klidovou zónu a vybrané služby občanské vybavenosti. Předpokladem je však stanovení jasného cíle, hledání finančních prostředků na odkoupení dané lokality nejméně v rozsahu, který je potřebný k realizaci tohoto cíle, flexibilita a tvořivost při shánění vhodného financování, trpělivost při vyjednávání s majiteli, touha prosadit tuto myšlenku proti všem možným komerčním tlakům, které jsou zcela jistě velké, ale hlavně dlouhodobá vize přesahující jedno volební období a možná i jednu generaci obyvatel.
Radim Jasek, Jiří Dvořák
